广东省高级人民法院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见(试行)
[颁布者]：广东省高级人民法院
[颁布时间]：1993-11-4
[法规正文]：
粤高法［1993］64号
一、房屋所有权
1、土改时对祖遗房屋进行产权登记、领取产权契证、按规定应将全体继承人名字列上契证。仅以一人或部分继承人名字登记产权的，视为代表登记，产权仍归各继承人共同所有。但如有的继承人在外地参加土改已另分得房屋的除外。
土改时分入的房屋应属分入时参加土改的全体家庭成员共有。只登记为家庭成员中的一人或部分人所有的，视为代表登记。
分入时在外的革命军人、干部是否享有产权，按当地土改时的政策处理，即当地规定应享有的，应予享有；规定不能享有，不能享有。
2、《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)施行以后，继承人之一或部分继承人(共有人)未经全体继承人(共有人)同意，对遗产房屋进行产权变更登记的，属侵权行为，不属代表登记，诉讼时适用民法通则的诉讼时效规定。
民法通则施行前，由继承人之一或部分继承人登记产权的，视为代表登记，产权仍为各继承人共同所有。民法通则施行后换证登记未补正的，仍应视为代表登记。
3、一屋多证，即同一房屋，多人登记持有该屋产权证，导致产权归属争议的或总契与分契不一致的，应先由政府主管部门确认，当事人对人民政府或房地产行政主管部门关于房屋产权争议的确权决定不服而提起诉讼的，人民法院应作为行政案件受理。
4、原属众户共有共用的门楼、过道、天井、厅堂等，土改时未登记产权，或者只有部分人登记，现发生纠纷的，原则上应认定为众户共有共用。如一方长期未共同使用，现又不需使用的，也可处理归正在使用的一方所有或使用，并可按具体情况由取得权利的一方向对方作适当经济补偿。
5、土改时房屋未登记确权，此后也未领过契证，一向由一方使用管理至今，现另一方以原所有权人或其继承人的身份主张产权，但未能证实对方借用或非法占用的，不予支持，可驳回诉讼请求。
土改时房屋确权明确，土改后又一直未做变更登记的，该屋虽长期由他人居住使用，仍应以土改时的契证登记确定产权。他人居住使用期间有处分产权行为的，适用民法通则规定的诉讼时效。属当地政府有关部门安排或历次政治运动遗留问题的，不作民事案件受理，告之向有关行政机关申请解决。
6、公民个人持有的农村土地所有权证在人民公社化以后失效。一方在已归属国家或集体所有的土地上建屋后，他方持该地原属其所有的土地所有权证主张该屋产权或要求收回该宅地所有权或使用权的，驳回诉讼请求。他方如持有当地政府在土地管理法实施后换发的土地使用证主张宅地使用权的，告之其向政府申请解决，不作民事案件受理。
7、土改前租借他人宅地建造的房屋，经土改确权的，以土改时确定的产权为准。未经土改确权的，如租借期在《人民公社条例》发布之前届满，现发生纠纷，原土地所有人要求按契约、约定处理的，应以超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求；如租借期在《人民公社条例》发布之后届满或未定租期，原土地所有人要求按原约定处理或以其他理由主张土地权益的，应以土地已归属国家、集体所有为由驳回其诉讼请求。
8、房屋共有人已明确析产的，除查明有胁迫或乘人之危的情况外，不得以任何理由变更析产；虽未明确析产，但全体共有人对共有房屋分开居住使用十年以上，或虽未满十年，但有部分共有人对其使用部分的房屋作了产权登记或拆建，其他共有人无异议或已超过诉讼时效的，可视为已析产，不予变动。
虽未明确析产但实际上已各自独立生活的兄弟姐妹，以自已或其独立生活的家庭的劳动收入建造购置的房屋，属其一方所有。
9、房屋所有人生前亲自将房屋以部分继承人之名作产权登记，房屋契证由登记人持有、现房屋也由登记的产权人全部管理使用、其他继承人均自有其它房屋的，可认定该屋产权归登记人所有。
夫妻一方生前把夫妻财产处分给部分子女所有，另一方生前无异议的，可视为夫妻生前共同处分；夫妻一方死亡后，在生一方把夫妻财产处分给部分子女所有，属其所有的那部分处分有效。
10、家庭成员共同生活期间建造的房屋，产权分配有约定的按约定处理；没有分配约定，但出资比例清楚的，可按出资比例确定份额；没有出资但对建房投入较多劳动的家庭成员，可酌情分给一定份额；没有分配约定，各方出资及投入劳动力比例又无法查清的，可认定房屋归全体家庭成员共同共有。其中确有能力而无出资、出力的，不予分配。
11、新建房屋的产权，以核发的产权证为准。未发产权证的，以申请手续确定的报建人为产权人。但下列情况可认定为与他人共有(按当时规定合建房屋应经批准而未经批准者除外)：
(1)有合建书面协议的；
(2)虽无书面合建协议，但主张共有的一方提出足以证明有合建事实证据的；
(3)建房时他方有出资(包括金钱、实物、出劳力)，建成后又共同参与管理使用该房屋至今，现报建人或产权登记人不能证明该他方的出资属借贷或资助等性质的，可根据他方出资所占比例，确定其相应的房屋份额。
12、法律或当地规定合资建房、购房需要履行审批手续的，经主管部门批准，可确认其共有产权。如一方未经批准与他人合资购房、建房，现发生产权纠纷，不确认未经批准一方对该屋的产权，其损失由双方公平承担。
农村居民取得土地使用权后与他人合建房屋或直接转让部分土地使用权，经主管机关事后追认的可以确认双方的房屋产权；主管机关不追认的，交由当地主管部门处理，或征求主管部门意见后作出处理。
13、当事人签订合资建房协议后才办理报批手续，经批准建设的层数或面积比原协议减少，因双方未变更协议，造成原协议不能完全履行的，应由双方公平分担损失。
14、一九五○年《婚姻法》施行以前一夫多妻，婚后共同生活期间购置、建造的房屋，原则上为夫与各妻妾共同所有。在争议房屋购置后才结婚的妻妾，长期(一般掌握十年以上)参与管理使用的，对属夫所有的部分，享有产权；几个妻妾长期分别居住，其产权分别登记在几个妻妾各自的名下，并分别使用、管理的，应视为房产已作分割，属于几个妻妾分别与夫共同所有。
妻妾不共同生活的，夫所得为夫妻妾共有，妻妾所得分别属各该妻、妾与夫共有。
15、父母用子女给付的赡养费的积蓄所购买或建造的房屋，产权归父母所有。
父母用子女提供的资金和实物以自己名义购买或建造的房屋，事先有约定的按约定处理；没有约定又无共同生活的，购买或建造的房屋产权归父母所有。
16、子女用父母提供的资金或实物以自己名义购买或建造的房屋，事先有约定的按约定处理；没有约定又无共同生活的，购买或建造的房屋归该子女所有。
17、原属共有的房屋，一方未经其他共有人同意，擅自对共有房屋拆建，如其他共有人在诉讼时效内提出权利主张，该拆建后的房屋产权仍归原共有人所有，拆建所用资金共同负担。
18、夫妻共同财产与家庭其他财产无法分清的，视为家庭共有财产。
19、共有的房屋，以其中部分共有人的名义进行私房改造的，其自留房仍属各共有人共有。
私房改造前明确分家析产并各自管业，由于没有过户，全部房屋仍被作为一户改造的，其自留房一般为分家析产前的产权人共有。只改造部分房屋的，其自留房屋属被改造房屋的产权人(分得人)所有。
20、对在私房改造中未达到改造起点而被改造或自留房不足或对主管部门落实私改政策发还房屋的决定不服，以及属于落实私改政策遗留纠纷等提出起诉的，应告知原告向有关部门申请解决，人民法院不予受理。
21、对公私合营和合作化运动遗留的入股房产纠纷的起诉，不予受理，告知原告向有关部门申请解决。
22、要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷，人民法院应告知向有关行政部门申请解决。但因违章建筑侵害他人人身或其它财产引起的损害赔偿纠纷，人民法院可直接受理。
房主在其有合法所有权的房屋内添置的违章建筑，经主管部门罚款留用的，法院在处理房屋析产、所有权纠纷中，可一并处理该屋内的违章建筑在保留使用期间的占有权、使用权和收益权。
23、房屋代管人死亡后，业主无重新委托代管人，实际上由原代管人的亲属继续代管该房屋，其它人主张代管权的，不予支持，维持现状；业主已经死亡，其继承人要求变更代管权的，予以支持。
代管人为保护该房屋进行维修、改建而付出的费用，应由业主承担。代管人主张该改建房屋所有权的，不予支持。
二、房屋墙体权属
24、处理墙体产权纠纷，一般应以有效契证的记载为准。没有契证或契证记载不明确的，应根据实际情况确定。
25、具备下列情况之一的，作共墙处理：
(1)相邻两屋的产权证都明确记载属共墙的。一方契证明确记载属共墙，另一方没有记载自墙或其提供的证据不足以认定为自墙的。
(2)双方房产所有证及原有契证资料等均无明确记载墙体归属，但长期以来双方均以该墙体作共同承重的。
(3)墙上有砖石刻记属共墙的。
(4)一方房屋的产权证件明确记载自墙，另一方则记载房屋有四面墙壁，并长期共同使用该墙体承重的。
(5)双方契证均无明确记载墙体归属，但根据专业技术部门鉴定认定墙体属共墙的。
26、具备下列情况之一的，认定为自墙：
(1)一方契证记载属自墙，对方契证资料则没有属其自墙或共墙的记载的。(2)双方契证均无记载墙体归属，但向来由一方使用管理，而对方没有使用该墙的。
(3)双方的产权证均无记载墙体归属，墙体上也没有自墙的标记，但根据专业技术部门勘验鉴定认定属一方自墙的。
(4)已定共墙的两侧房屋，一间较低，一间较高，高出的部分一般应为较高一间房屋的自墙。
27、在共墙上加高或加建建筑物，应经墙体共有人同意，需履行审批手续的应在报批后方可施工，造成其它墙体共有人损害的，由加建者承担民事责任。
28、墙体的共有人因改建、扩建房屋对共墙的使用问题发生纠纷的，应征求城乡建设主管部门的意见；处理时宜由正在改建、扩建的一方退离共墙另建已墙，共墙归对方所有，由对方给予补偿，或双方改建时均退离共墙另建已墙，原则上不处理各拆半墙另建或增建半墙。
三、房屋使用权纠纷
29、出租人在租期届满后要求收回公民承租的铺面房屋，应予准许，并根据承租人的具体情况限期搬迁。租户续租期间，按当地市场流通铺面租金交纳。
30、出租人要求收回原供商业部门作商业网点或其它企事业单位租用的非住宅房，现情况发生变化，不再是群众生活所必不可少或影响重大(如严重影响承租单位离退休职工的生活等)，租期届满，业主要求收回自用而承租单位又有条件腾退的，一般应准许。对确需续租的，应按当地市场流通铺面租金交纳。
31、出租人在租期届满后要求收回出租的住宅房屋，应予支持，并根据承租人的具体情况限期搬迁，确需延长租赁期限的，一般不超过二年。续租期间，承租人交纳租金的标准是：当地对租金实行指令性规定的，按该规定的2—5倍交纳(但最高不得高于当地同类出租房屋的流通租金)；当地对租金管理实行指导价格的，可先由承租人与出租人协商租金额，协商不成，参照当地市场流通租金标准作出判决。
32、租期届满，承租人无房搬迁，业主提供房屋供其腾退，承租人迁往居住无难以克服的困难的，可判承租人搬迁。
33、承租人对承租的房屋，应按合同约定保持原状，不得擅自改建。如需改建，应征得出租人同意和办理有关审批手续，并就租赁合同终止时的处置达成协议；业主同意改建，但没有一并约定日后处置办法的，租赁合同终止归还房屋时，能拆除的拆除，无法拆除的归业主所有，由业主对此作出适当补偿。
承租人擅自改建承租房屋的，在租赁关系终止归还房屋时，原则上应恢复原状，不能恢复的，添建部分能拆除的拆除，不能拆除的，归业主所有，不作补偿。造成业主财产损害的，承租人应承担民事责任。
34、子女居住父母的私有(或分配居住)房屋、女婿、媳妇居住岳父母、家翁家婆的私有房屋，父母、岳父母、家翁家婆起诉要求子女、女婿、媳妇搬迁而被诉方又确无条件搬迁的，一般不予支持。
对因父母居住子女的房屋，岳父母居住女婿的房屋提起的搬迁诉讼，或子女去世后，儿媳、女婿要求家翁家婆、岳父母搬迁的，要充分考虑子女对父母应尽的法律义务，保护老人的合法权益，原则上不予支持。
35、以部分家庭成员名义承租，其它家庭成员同住的，所有家庭成员应视为一个整体的承租户对待。无论哪一个家庭成员(含父母、子女、祖父母、兄弟姐妹、女婿媳妇等)在其单位分到公房或购置私房，都应视为整个承租户有退路，业主可在诉讼时效期限内起诉收回全部或部分出租房。
36、父母承租私房自住，租期届满业主要求收房，其本人无房搬迁，但其子女自已有住房，父母迁入后入均居住面积不低于本地人均居住面积的，可判其搬到子女处居住(有住房的子女都可列为第三人)。但子女拥有住房后父母才承租私房的除外。
37、承租人擅自将其承租的房屋交给其所在单位以换取分配新房的，属于非法换房，新住户尚未进住，产权人要求收回的，应予准许；新住户已搬入居住的，将非法换房的双方列为共同被告，新住户作为第三人限期腾退。
38、对人民法院的法律文书确定期限搬迁的房屋使用权纠纷案件，申请人可在法定期限内向人民法院申请强制执行。住户仍无搬迁去路的，在迟延履行期间，可由人民法院根据住户经济情况决定每月按原租金额的2—5倍支付迟延履行金。住户确有特殊困难的，可按租金额的2倍以下支付迟延履行金。
四、城市征地引起的房屋拆迁纠纷
39、审理城市房屋拆迁纠纷应依照国务院1991年6月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》处理，条例没有规定的，适用省人大、省政府的规定；有关法律、法规、行政规章尚未规定的，可参照当地市一级有关规定处理。
征地拆除城镇范围内华侨(包括港澳台同胞)房屋发生的纠纷，依照《广东省国家建设征用土地拆除城镇华侨房屋的规定》办理，当地人民政府不违反有关法律规定制订的行政规章，人民法院可予参照。
40、征地拆除华侨房屋时属铺面房的，在补偿业主的房屋时，应适当补偿铺面房；该铺面房原属出租的，可异地安置或作适当补偿。
41、依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第14条第2款关于“在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行”的规定，被拆迁人拒绝拆迁的，人民法院可裁定先予执行。
依据该14条的规定，人民法院受理的征地拆迁案件一律应先经房屋拆迁主管部门或人民政府裁决。但对双方已达成拆迁协议，履行协议过程中产生的纠纷，可直接受理。
42、房屋管理部门作无主财产管理或代管的房屋被依法征用后，有关权利人以侵权提起诉讼，要求撤销征用、归还房屋的，告知向主管部门申请解决。
43、因拆迁人与多个被拆迁户签订的“回迁协议”，回迁同一楼层、同一方位的房屋致发生纠纷的，处理时可先由各户协商，协商不成的，原则上应将该回迁房判归先订协议的一户回迁，其它户的回迁房屋由拆迁承担安置责任，并赔偿损失，还可依法给予民事制裁。
44、拆迁人不履行“回迁协议”，将回迁房擅自安排给其他人、被拆迁人不同意拆迁人另作安置的决定，要求按原回迁协议履行的，处理时应维持原“回迁协议”，保护被拆迁户利益，如拆迁人安排的其他人已进住的，应列其为第三人，判令迁出，其居住问题由拆迁人另行解决。并可责令拆迁人适当赔偿损失和给予违约方民事制裁。
45、拆迁人未按双方约定和法院判决，缩小房屋所有人回迁面积的，原则上应按协议或判决补足面积；确无法补足面积的，不足部分应比照当地商品房价格的二倍作为经济赔偿。对承租人的安置面积不足的，应予酌情赔偿损失。拆迁人对被拆迁人安置的回迁房的方位、楼层、结构不符合协议或判决要求的，应酌情赔偿。
46、拆迁人与被拆迁人已经签订协议，或虽未签订协议，但双方正式承诺并实际已经履行的，对产权补偿面积和承租人回迁面积无论是否超过或少于有关规定标准，均视为拆迁人或被拆迁人对其财产权利的处分，现要求撤销协议的，一般不予准许。
47、补偿协议签订后，因城市规划改变，拆迁入未与被拆迁人重新订立征用回迁协议，造成原协议无法履行的，应由拆迁人负责对被拆迁入的回迁房屋妥善安置。造成拆迁户损失的，应予赔偿。
48、拆迁人安排被拆迁人回迁房屋的地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，妥善安置；能够就地安置的，应就地安置；必须异地安置，且同时有多处房屋可供安置的，应选择离被拆迁人原屋最近的房屋作为回迁房。
49、在征地纠纷中当事人对租赁关系是否存在，被征用房屋是否属侨房有争议的，应以征地公告发布之日的情况为准进行认定。
50、由于拆迁人的原因导致逾期回迁的，有约定按约定处理，没有约定的，由拆迁人按政府规定的各项临迁费标准给予被拆迁人逾期回迁期间的补偿；造成被拆迁人其它损失的，还应承担民事赔偿责任。
5l、征地拆迁案件的拆迁人和被拆迁人违反拆迁法规的行为应予处罚，主管部门未予处罚的，人民法院可依照民法通则第134条第4款和《城市房屋拆迁管理条例》第35、36、37、38条的规定予以罚款。对需要责令停止拆迁的，可以向主管部门提出建议。
五、房屋继承析产纠纷
52、继承发生于民法通则施行后，部分继承人擅自出卖、重建改建共有房屋的，属于侵权行为，受侵害的其他继承人起诉的应适用民法通则规定的诉讼时效。
53、依照最高法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第177条的规定精神，夫妻关系存续期间，一方有权继承的遗产房屋，在继承开始后，由继承人取得所有权，其所得属夫妻共有。
54、被继承人婚前个人所有的房屋，婚后与配偶长期(一般掌握十年以上)共同管理使用的，视为夫妻共同财产，其中一半为被继承人的遗产。夫妻一方婚前房屋，婚后由双方长期共同管理使用，可视为双方共同财产的规定，只适用有夫妻关系的人。属一方合法取得的财产，不因与其他人长期共同管理使用而视为共有。
55、公民立遗嘱明确表示遗产房屋不给某特定的法定继承人，又没有相应指定遗产由什么人继承的，只要不违反《继承法》关于特留份的规定，符合法定形式，仍应认定遗嘱有效，遗产由其他继承人分配。
56、《继承法》实施后，没有遗嘱人本人签名，虽有二人以上见证人在场见证和遗嘱人的指模或印章的代书遗嘱，依照《继承法》第17条第3款规定，应认定该遗嘱无效。
57、被继承人生前呻办处分房屋产权的公证遗嘱，未在公证遗嘱稿上签名的，可不作公证遗嘱采用；但公证员作成的代书遗嘱原本或向公证员提供的自书遗嘱原本具备代书遗嘱或自书遗嘱的法定条件的，可认定代书遗嘱或自书遗嘱有效。
58、处分房产权的遗嘱附带提出某种要求，但并未作为遗嘱生效的条件的，不能因遗嘱继承人未实现遗嘱要求而否定遗嘱的效力。
59、部分继承人对被继承人的房屋出资加建或改建的，产权归属依下列情况分处理：
(1)被继承人死亡前，部分继承人出资加建，一般为加建人所有。但以被继承入名义报建的，认定为遗产，出资人可适当多分遗产或给予经济补偿。
(2)被继承人死亡后，部分继承人出资的，如未经其他继承人同意，仍认定为遗产，出资人可适当多分遗产或给予经济补偿。
(3)被继承人死亡后，部分继承人经其他继承人同意改建的，其产权依约定处理。无约定且增加部分可独立分出的，为改建入所有。使原房产增值，又不能独立分出的，应给予改建人多分遗产或作适当补偿。
60、遗产房屋能否分割要从房屋大小、结构、共有人数等方面综合分析认定，对不能分割的界限要从严掌握。分割后尚能分别使用的，原则上应认定为可分。
61、遗产房屋不能分割的，可保持共同共有或按份共有，当事人坚持分割的，可采取折价补偿方式。估价应力求公平合理。各继承人均同意出价高者取得房屋的，由各继承人竞价确定。由法院聘请专业部门估价的，应按市场商品房价格估算。
62、被继承人遗产中的房屋分布于不同辖区的，可以在同一案中合并审理。
63、继承人放弃继承没有违反《民法通则》第58号条规定的，其反悔不能支持。继承人放弃继承房屋的范围未明确的，视为全部放弃。
64、原告起诉时，遗产房屋与他人仍处于共同共有状态或者有产权争议未解决的，属遗产范围不明确，应告知当事人办理析产或确权后再提起继承诉讼，当事人坚持起诉的，可驳回起诉。如遗产房屋属被继承人与他人按份共有份额明确的，当事人起诉继承遗产，应予受理，并判决确认继承人的继承份额。但对该部分遗产的分割另行起诉。
六、房屋相邻权纠纷
65、房屋相邻纠纷的处理，应尊重历史使用习惯，未经双方当事人同意一般不能变更。历史上约定俗成的使用习惯或契证中附注的使用方法，有下列情况之一的可以变更：
(1)经报建明确批准变更的。
(2)一方确需改变使用方法，且对另一方影响甚小的，但此种情况相邻方可要求适当的经济补偿。
(3)曾经双方同意而改变的。
(4)人民法院认为确需变更的。
66、相邻各方使用的附属设施，未经相邻各方协商同意，任何一方不能改变其使用性质或设置障碍影响其使用效能。供共同出入的通道，一方因堆放物品、设置障碍、占用空间、影响路面质量等妨害他人通行的行为，他方诉请排除妨害的，应予支持。确需划定使用范围的，可根据方便使用，减少纠纷的原则确定。
67、房屋相邻一方新建、扩建、改建房屋，影响他方房屋通风、采光、通行等产生纠纷，告知原告先向主管部门申请解决。当事人坚持起诉的也可以受理，在征求主管部门意见后，按照保护合法权益，制裁侵权行为，利于生活，方便执行的原则妥善处理。
68、相邻一方在他人房屋附近施工，或者存放有害物质对他人人身、财产造成损害，应责令消除危险，恢复原状，造成损失的还应赔偿损失。
七、房屋损害赔偿纠纷
69、房屋损害案件需要对损害事实进行技术鉴定的，人民法院应委托专业技术部门(如建委和房管局下设的技术部门)作出书面鉴定。委托鉴定的事项应包括损害情况、损害原因、修复造价(或所需费用)、鉴定书作出的时间要求等内容。
70、人民法院对鉴定结论有疑问的可请原鉴定单位解释。必要时也可另请鉴定部门再作鉴定，并将第一次鉴定书附送受委托单位参考。第二次鉴定结论与第一次不同的，由人民法院审查确定采用或另请鉴定机构再鉴定。
当事人没有充分理由说明原鉴定有错误，申请再作鉴定的，不予采纳。
71、损害他人房屋的，加害方应负责恢复原状或支付全部修复费用。并赔偿受损害方因此造成的其他损失。如修缮后无法恢复原状、影响其质量、价值、美观等的，加害方应予适当补偿。受损害房屋有其自身原因的，可以相应减轻加害方的民事责任。
72、房屋损害案件的双方当事人同时对该房屋的产权、使用权(如代管租赁等)发生纠纷的，可以先审权属纠纷，再审损害纠纷，也可以合并审理。
73、房屋损害发生后，有关部门或法院要求受损害一方维修而受损害方不维修，造成损失扩大的，扩大的损失，由受损失一方负担全部或主要的责任。
74、房屋损害严重，需要重置的，计算赔偿数额应该扣除新房屋与旧房屋之间的差价。
